2026-2031年度合肥高新区科漂社区物业管理及商业运营服务项目补疑1
- 2026-11-14
项目名称: 2026-2031年度合肥高新区科漂社区物业管理及商业运营服务项目补疑1
项目编号: 2026AGGQZ50069
招标公司: 合肥高新投资促进集团股份有限公司
采购标的物: 物业管理及商业运营服务项目
项目地区：安徽 合肥
2026-2031年度合肥高新区科漂社区物业管理及商业运营服务项目补疑1
各 投标人 ：
现对 2026-2031年度合肥高新区科漂社区物业管理及商业运营服务项目 （ 招标 项目编号： 2026AGGQZ50069 ）补疑如下：
提问 1 ： 招标文件 P50《商务、技术及报价文件详细评审标准》-投标人业绩：自2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），投标人在中华人民共和国境内（不含港澳台）具备产业园区（或创业园区或科技园区）的物业+商业的运营服务业绩，每提供1个业绩得3分，本项满分3分。
本招标项目服务范围包含物业服务，以及商业策划、招商、商户运营等较重的商业运营工作内容。结合安徽省物业采购市场现状来看，多数产业园、创业园区、科技园区类项目招标，采购内容以物业服务为主，招商服务仅需配合甲方开展的辅助性工作；并且近五年安徽省内，将物业服务与商业招商运营整体打包一体化招标的产业园类项目数量极少，可以说几乎没有。
由于省内近五年几乎不存在物业 +商业运营一体化打包的产业园类项目，安徽省内本土企业难以积累符合本评分项要求的业绩，即便具备成熟的物业服务与商业运营能力，也无法参与本项计分。能够满足本项业态限制的，往往是在其他省份积累相关业绩的大型头部企业。本评分项将业绩业态限定为产业园区、创业园区、科技园区，在本就稀缺的一体化打包项目背景下，进一步叠加项目业态限制，充分压缩符合条件的潜在投标人范围，既不利于保障项目充分竞争，更不利于省内本地中小企业参与本项目公平竞争，很可能是为了某些头部企业量身打造的限制性条件，存在严重的倾向性。
基于项目实际履约能力考察需求，为充分考察投标人物业及商业招商运营综合实力，保障充分市场竞争，现建议将本项评审条件修改为： “自2021年1月1日以来，投标人在中华人民共和国境内（不含港澳台）具备物业＋商业运营服务业绩（非住宅业态），每提供1个业绩得3分，本项满分3分。”
答： 鉴于本项目为新开园的产业园区项目，结合产业园区项目在土地性质、园区区位、人员流量、商业规划、氛围营造、商业调性调整等方面因素的考虑，本项目设置 “产业园（或创业园区或科技园区）商业运营”业绩，符合整体项目需求，不存在业态限定过严的问题。非住宅业态（如大型景区、运动场馆等业态）不符合本项目实际运营需求，由此经综合考虑，本评分项不予修改，按 原 招标文件执行。
提问 2 ： 招标文件 P51《商务、技术及报价文件详细评审标准》-人员业绩-拟派商业招商运营负责人业绩：自2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），拟派商业运营主管在中华人民共和国境内（不含港澳台）具有产业园区（或创业园区或科技园区）的商业招商运营服务业绩，每提供1个业绩得3分，本小项满分3分。
该评分项所设门槛与企业业绩评分项一样，同样存在业态限定过严的问题，且在人员维度上进一步放大了对本地企业的排斥情况，安徽本土企业缺乏合格的人员业绩可供配备。由于省内几乎没有物业和商业运营一体化打包产业园项目，作为安徽本土企业即便具备成熟的商业运营团队，拟派商业运营主管还是缺乏在产业／创业／科技园区类项目上的可计分业绩，难以满足本项得分要求。能够提供符合本项业态业绩的，基本都是大型头部企业。综上，本评分项将拟派人员业绩同样限定于产业园区、创业园区、科技园区，与本就稀缺的一体化打包项目背景相叠加，进一步压缩符合条件的潜在投标人及拟派人员范围，不利于保障充分竞争，更不利于省内本土中小企业公平参与。
综上，建议将本小项评审条件修改为： “自2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），拟派商业运营主管在中华人民共和国境内（不含港澳台）具备的商业招商运营服务业绩（非住宅业态），每提供1个业绩得3分，本小项满分3分。”
答： 同本答疑提问 1的回复，基于园区运营实际需求，本评分项不予修改，按原招标文件执行。
提问 3 ： 本项目招标文件第 127-128页第五章“发包人要求”园区运营服务要求为：“企业服务”（涵盖楼长客服、配合甲方开展企业走访、企业租金及能耗费用收取、企业入驻／交房／乔迁／变更等）与“商业服务”（涵盖商业市场调研、招商业态规划、铺位租金定价建议、招商政策制定、品牌落位招商、商户签约协助、商户日常沟通、租赁续租退租、品质巡检、商户投诉处理、商户租金物业费收取、年度运营计划、活动运营等）两个独立的服务板块；
据此，我司理解：本项目所述 “商业运营、商业招商策划、商业招引运营服务”，是指项目内商业配套（商铺类）区域的招商与运营，而写字楼、研发办公（产业楼宇）的企业招商，属于“企业服务”板块配合甲方开展的辅助性工作，不在商业运营服务范围之内。
恳请招标人予以明确：上述商业运营服务是否仅针对项目内商业配套（商铺类）区域；写字楼、研发办公（产业楼宇）的企业招商是否包含在乙方商业运营服务工作范围之内，是否纳入商业相关计费的考核与结算范围。
答： 明确商业运营服务仅针对项目内商业配套区域，具体商业配套区域以发包人正式移交时注明的区域为准；写字楼、研发办公（产业楼宇）的企业招商不包含在商业运营服务工作范围之内，作为物业商业综合服务商，需配合发包人进行相关辅助工作；写字楼、研发办公（产业楼宇）的企业招商部分不纳入商业相关计费的考核与结算范围 。
提问 4 ： 经我司仔细研读本项目招标文件理解认为，本项目商业运营的服务内容主要是侧重园区商业区域的招商服务。结合市场项目情况，普通产业园区配套商业面积规模有限，业态大多仅局限于便利店、简餐、咖啡休闲等基础配套，主要是为园区办公人员提供便利服务，优化项目业态布局；而大型景区项目商业体量更大，商业业态种类也更加丰富多元，涉及多品类商户招商、多元商业收入运营、大型商业活动落地，整体招商运营工作难度、复杂度高于常规产业园配套商业。
招标文件第五十页 投标人业绩要求为：自 2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），投标人在中华人民共和国境内（不含港澳台）具备产业园区（或创业园区或科技园区）的物业+商业的运营服务业绩，每提供1个业绩得3分，本项满分3分。
若严格将业绩项目类型限定为产业园区 /创业园区/科技园区，会在业态维度限制部分具备成熟商业招商运营资源、完整物业+商业一体化服务经验的潜在投标人。
我司现有大型景区项目业绩，合同服务内容包含物业服务、招商引资、多业态商户导入、商业活动策划、商户全周期运营管理及多元商业收入运营等全部工作内容，业务范围与能力要求完全匹配本项目商业运营服务需求，其操盘难度与复杂度远高于产业园配套商业，可充分证明我方具备物业及大型商业招商运营实力。恳请招标人明确：该业绩是否符合本项业绩要求、是否予以得分？
答： 鉴于本项目是新开园园区，前期人流量对比大型景区的人流量可能相对较少，且根据项目自身实际情况（园区区位、园区规划定位、园区土地性质等问题），园区在整体商业氛围规划、商业产业协同、商业调性调整、商户相关证照协助办理等方面需具备比较成熟的产业园区物业商业操盘经验，因此结合园区实际情况和需求等因素考虑，该业绩不符合本项目实际需求，不予得分。
提问 5. 招标文件第五十一页 拟派商业招商运营负责人业绩要求为：自 2021年1月1日以来（以合同签订时间为准），拟派商业运营主管在中华人民共和国境内（不含港澳台）具有产业园区（或创业园区或科技园区）的商业招商运营服务业绩，每提供1个业绩得3分，本小项满分3分。
我司拟派商业招商运营负责人具有大型景区商业运营服务业绩，服务内容包含景区招商引资、多业态商户导入、商业活动策划、商户全周期运营管理及多元商业收入运营等工作内容，业务范围与能力要求完全匹配本项目商业运营服务需求，其操盘难度与复杂度远高于产业园配套商业，可充分证明该人员具备大型商业招商运营实力。恳请招标人明确：该人员业绩是否符合本项业绩要求、是否予以得分？
答： 同本补疑提问 4回复，基于本项目实际情况和需求因素， 该业绩不符合本项目实际需求，不予得分 。
注：此补疑视同招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力，请投标人及 时下载。
招标人：合肥高新投资促进集团股份有限公司
地址：合肥市高新区望江西路 860号
联系人：张工
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招标代理机构：合肥高新公共资源交易 有限公司
地址：合肥市高新区创新大道 2760号
项目负责人（联系人） ：赵小伟
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2026年 9 月 30 日
附件:
招标澄清文件（电子签章版）.pdf
