高校物业采购两大难题：低价竞争低质履约
- 2026-06-15
项目名称: 高校物业采购两大难题：低价竞争低质履约
招标公司: 某学院
采购标的物: 物业服务
项目地区：安徽 合肥
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高校物业服务是物业服务的细分领域之一，它涵盖了环境卫生、绿化养护、设施运维和校园秩序等多项核心工作，是维持校园正常运行的基础服务。那么，在实际操作中，高校物业服务采购有哪些值得关注的地方？
低价竞争问题频出 异常低价须启动审查程序
《物业管理服务政府采购需求标准（办公场所类）（试行）》规定，物业服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等七项内容。政府采购信息报记者了解到，高校物业服务采购通常包含秩序维护、环境保洁、绿化养护、学生公寓及宿舍服务、水电及日常维修、学校的各项临时性勤杂事务等服务事项。
“高校物业服务不同于普通物业，面对数量庞大的学生群体，对环境卫生、设施维护、舆情处置、冲突应急等方面有更高、更细致的服务质量要求。”淮北师范大学招投标管理中心主任余磊说。
福田智慧物业集团招投标项目负责人提到，目前，物业供应商不再实行资质准入管理，营商环境愈发开放公平，但宽松的准入环境也带来了一些问题。例如，许多新注册的企业缺乏成熟服务体系，不以服务质量为核心，反而以低价竞争为手段抢占市场，打破了价格与服务的平衡，导致物业市场的服务水平参差不齐，行业口碑受到冲击。
此外，许多物业供应商在投标（响应）时会采取“微低价”的策略报价，比如预算金额100万元的物业服务项目，供应商会避免报价50万元，而选择报价70万元、80万元等，以免评审专家在评审过程中启动异常低价审查程序。
余磊补充道，物业服务采购预算一般参考当地最低工资和社会保障标准编制，物业供应商为了中标（成交），通常会压低价格投标（响应）。但为了利润最大化，在实际履约中，供应商会招一些年龄较大无需缴纳社保、薪酬成本低的服务人员，此类人员应急处置能力较弱，履约风险高，较难保证服务质量。
以某学院物业服务采购项目为例，预算金额395万元，采购需求中明确需配备保安、保洁等共计45名人员。经评审，A供应商以3年服务期总报价198万元中标。参与投标的B供应商根据当地最低工资标准进行核算后发现，仅45名员工3年的工资支出就需309万元，远超中标报价。这意味着，A供应商的中标价格连人员最低工资都无法覆盖，更不用说物料、管理、保险等其他必要成本。该结果引发了其他供应商的质疑，认为A供应商涉嫌恶意低价竞标，无法保障服务质量。
异常低价竞争引发的服务隐患并非个例。在实践中，部分供应商采取“先中标、后扯皮”的投机策略，以远低于成本的价格竞争，中标（成交）后通过削减人员、降低服务标准来压缩成本，导致服务质量严重下滑，影响校园日常运转与师生体验。
对政府采购异常低价问题，财政部印发的《关于推动解决政府采购异常低价问题的通知》（财库〔2026〕2号）中规定了四项启动异常低价投标（响应）审查的数值标准：一是投标（响应）报价低于全部通过符合性审查供应商投标（响应）报价平均值50%的；二是投标（响应）报价低于通过符合性审查的次低报价供应商投标（响应）报价50%的；三是投标（响应）报价低于采购项目最高限价45%的；四是采购人可以结合项目实际情况，提高上述启动异常低价投标（响应）审查的数值标准，但是最高不得超过65%。
提高服务类评审因素权重 做好阶段性履约考核
面对物业采购中低价竞争导致服务质量差的情况，采购人如何应对呢？政府采购业内专家认为，应通过评审因素设置与健全履约考核机制等方式，引导供应商从“价格竞争”转向“价值竞争”。
例如，评审因素设置方面，可将服务类评审因素的分值调高，提升服务方案、服务质量、应急保障等服务类分值占比，通过评审因素设置，引导供应商将竞争重心从价格转向服务质量。
需要注意的是，物业采购属于实施式服务，而非一次性交付式服务，需要边做边交付。因此，在履约阶段建立常态化监督考核机制，是把控服务质量的核心抓手。
广东建设职业技术学院招标采购办公室主任蔡开立建议，严格落实采购人主体责任，组建履约管理小组，成员可由采购部门、项目负责部门（如后勤）、单位内部相关人员（师生或相关部门人员代表）等共同组成。制定详细履约考核方案，明确月度、季度、年度的考核指标，细化人员到岗率、服务响应时间、师生满意度等可量化标准。同时，对资金支付进行管控，严格按验收结果支付款项；预留履约保证金，待服务期满且无质量问题后再行退还。
此外，项目负责部门应独立公正履职，如实记录服务情况，不得接受供应商宴请、礼品，不得擅自放宽考核标准。考核需全流程留痕，如日常巡检应拍摄带日期、地点的影像资料，考核结果需经双方签字确认，所有记录存档，以备后期巡察、审计等查验。在检查过程中，如发现供应商严重违约，存在人员配置不足、重大安全隐患等问题，可约谈供应商或书面要求整改，并启动单位内部相关处置程序，做好记录，守好高校物业服务质量底线。
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